Недвижимость Красота и Здоровье
Лучшие статьи

Загрузка...
06.04.17

Поправка на продажу доли. Сколько стоит доля в квартире?

Поправка на стоимость доли при продаже квартиры. Сколько стоит доля в квартире?

Большим заблуждением продавца доли является мнение, что стоимость доли равна соответствующей части рыночной стоимости всей квартиры. Исходя из этой логики, если стоимость всей квартиры составляет 2 миллиона рублей, то стоимость ½ доли 1 миллион. Однако на практике реализовать указанную долю по такой цене вряд ли получится.

Безусловно, стоимость своей доли определяет сам собственник-продавец, но вот только найти покупателя на долю всегда трудно. Ведь доля в квартире выражена только в цифрах на бумаге, то есть обозначить эти цифры в самой квартире физически невозможно.

Также бесспорным является тот факт, что доля доли рознь. При оценке доли в квартире ценообразующими факторами, влияющими на стоимость, являются следующие:

- доступ в квартиру;

- характер взаимоотношений с другими собственниками (не препятствуют ли они вашему вселению);

- размер доли, существенна ли она;

);сли есть смежные комнаты, то это  минус для вашей доли, поскольку возникнут сложности с вселением- количество комнат в квартире и их изолированность (е

- местонахождение квартиры и её состояние;

На основании информации полученной от представителей агентств недвижимости, работающих на московском рынке жилой недвижимости, размер скидки при продаже доли в квартире составляет 30-40%, относительно продажи аналогичной квартиры целиком.

Аналогичные соотношения, были получены и аналитическим отделом нашей компании. Мы проанализировали более 100 предложений по продажам долей в квартире, представленных в единой базе данных Москвы и Подмосковья (www.cian.ru). При изучении были исключены доли менее 1/9, предложения по продажам долей для получения прописки, без возможности вселения и дублирующиеся предложения.

Далее для определения величины поправки на стоимость доли мы использовали метод парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов идентичных почти во всем за исключением одной, как правило, характеристики. В основе данного метода лежит следующее логическое рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Таким образом, к каждому из предложений были подобраны максимально близкие квартиры-аналоги, продаваемые целиком. В зависимости от степени сопоставимости квартиры-аналога, были сформированы две группы, группа первого приближения и группа второго приближения. В группу первого приближения вошли парные продажи квартир, близкие по следующим ценообразующим факторам (местоположение, расстояние от метро, общая площадь, размер кухни, дата предложения, а также в большинстве случаев: тип дома, тип санузла – раздельный/совмещённый, наличие/отсутствие балкона). Парные продажи первого порядка и величины поправки на продажу доли, представлены в таблице ниже. База данных предложений с текстом объявления, описанием объектов и контактными телефонами продавца/агента может быть предоставлена на основании запроса на электронный адрес.

Сводная таблица парных предложений по продажам квартир и долей в квартирах

№п/п

Парная продажа

Кол-во комнат

Доля

Цена предложения, руб.

Цена предложения приведённая, руб.

Общая площадь, кв.м.

Цена за кв.м., руб.

Величина поправки на долю

1

Москва, ул. Партизанская, д. 35, к.2

2

1/9

300 000

2 700 000

43,5

62 069

0,42

Москва, ул. Партизанская, д. 35, к.2

1/ 9 доли

2

1

6 200 000

6 200 000

42

147 619

2

Коровинское шоссе д.19

1/3 доли

3

1/3

700 000

2 100 000

66

31 818

0,31

Коровинское шоссе д.6к2

3

1

7 000 000

7 000 000

68,7

101 892

3

Ул. Саянская д. 6

1

1/ 4

750 000

3 000 000

34,8

86 207

0,64

Ул. Саянская д. 14

1

1

5 400 000

5 400 000

40

135 000

4

Химкинский бул. д. 14

1/ 4 доли

1

1/ 4

800 000

3 200 000

37

86 486

0,52

Химкинский бул. д. 15, к. 1

1

1

6 500 000

6 500 000

38,8

167 526

5

ул. Яблочкова, д. 34

1

1/6

800 000

4 800 000

36,6

131 148

0,81

ул. Яблочкова, д. 35

1

1

5 400 000

5 400 000

33,2

162 651

6

3-й Нижнелихоборский проезд д.4

2

1/ 4

1 000 000

4 000 000

56

71 429

0,63

3-й Нижнелихоборский проезд д.4

2

1

6 300 000

6 300 000

56

112 500

7

ул. Академика Арцимовича д.18

1

1/ 2

1 300 000

2 600 000

35,8

72 626

0,48

ул. Академика Арцимовича д.11

1

1

6 000 000

6 000 000

39,8

150 754

8

ул. Архитектора Власова д.41

2

1/3

1 300 000

3 900 000

44,4

87 838

0,65

ул. Архитектора Власова д.41

2

1

6 000 000

6 000 000

44,6

134 529

9

ул. Пулковская, д. 3 к.1

1

1/ 2

1 300 000

2 600 000

35

74 286

0,46

ул. Пулковская, д. 19 к.1

1

1

5 000 000

5 000 000

31

161 290

10

ул. Матвеевская д.42к1

3

1/ 4

1 300 000

5 200 000

63

82 540

0,65

ул. Матвеевская д.42к2

3

1

8 000 000

8 000 000

63

126 984

11

Щелковское ш., д. 14

2

1/3

1 400 000

4 200 000

43

97 674

0,79

Щелковское ш., д. 14

2

1

5 600 000

5 600 000

45,3

123 620

12

ул. Адмирала Лазарева д.52

1

2/3

1 500 000

2 250 000

38

59 211

0,46

ул. Адмирала Лазарева д.57

1

1

4 900 000

4 900 000

38

128 947

13

ул. Москворечье д. 49

2

1/ 4

1 500 000

6 000 000

44

136 364

0,95

ул. Москворечье д. 43

2

1

6 300 000

6 300 000

44

143 182

14

ул .Писцовая, д. 15

1

1/ 2

1 800 000

3 600 000

30,1

119 601

0,65

ул .Писцовая, д. 15

1

1

5 500 000

5 500 000

30,1

182 724

15

ул. Коненковад.11б

3

1/ 2

2 200 000

4 400 000

60

73 333

0,62

ул. Коненковад.12а

3

1

7 000 000

7 000 000

59

118 644

16

ул. 1-я Владимирская д.18к2

2

1/ 2

2 300 000

4 600 000

56

82 143

0,56

ул. 1-я Владимирская д.14

2

1

8 500 000

8 500 000

58,2

146 048

17

ул. Перекопская д.24

3

1/ 2

2 300 000

4 600 000

50

92 000

0,56

ул. Перекопская д.24

3

1

8 500 000

8 500 000

52

163 462

18

ул. Кустанайская д.5к3

2

1/ 2

2 400 000

4 800 000

52,6

91 255

0,72

ул. Кустанайская д.5к4

2

1

6 750 000

6 750 000

52,9

127 599

19

ул.Братеевская д.21к2

2

1/ 2

2 400 000

4 800 000

50,4

95 238

0,74

ул.Братеевская д.21к2

2

1

6 600 000

6 600 000

51,4

128 405

20

ул. Святоозерская д.32

3

1/ 2

3 000 000

6 000 000

82,4

72 816

0,71

ул. Святоозерская д.32

3

1

8 500 000

8 500 000

83

102 410

21

ул. Поклонная д.2к2

2

1/ 2

3 000 000

6 000 000

45

133 333

0,77

ул. Поклонная д.2к2

2

1

7 800 000

7 800 000

45

173 333

21

ул. Михалковская д.12

2

3/ 4

3 800 000

5 066 667

54,9

92 289

0,65

ул. Михалковская д.12

2

1

7 800 000

7 800 000

54,9

142 077

22

ул. Маршала Голованова д.4

3

3/ 4

4 600 000

6 133 333

75

81 778

0,73

ул. Маршала Голованова д.7

3

1

8 450 000

8 450 000

75

112 667

23

Кутузовский пр-кт д.4

3

2/ 3

7 500 000

11 250 000

71

158 451

0,80

Кутузовский пр-кт д.4

3

1

14 000 000

14 000 000

71

197 183

24

ул. Михалковская д.12

2

3/ 4

3 800 000

5 066 667

54,9

92 289

0,65

ул. Михалковская д.12

2

1

7 800 000

7 800 000

54,9

142 077

Среднее значение поправки

0,66

№п/п

Парная продажа

Кол-во комнат

Доля

Цена предложения, руб.

Цена предложения приведённая, руб.

Общая площадь, кв.м.

Цена за кв.м., руб.

Величина поправки на долю

1

Москва, ул. Партизанская, д. 35, к.2

2

1/9

300 000

2 700 000

43,5

62 069

0,42

Москва, ул. Партизанская, д. 35, к.2

1/ 9 доли

2

1

6 200 000

6 200 000

42

147 619

2

Коровинское шоссе д.19

1/3 доли


Для начала стоит определить, что же именно является «долей в квартире».


Необходимо отметить, что используемое на практике словосочетание «доля в квартире» является некорректным сочетанием терминов, правильнее говорить – доля в праве собственности на квартиру.


В соответствии с Гражданским кодексом РФ, имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность бывает совместной – без определения долей, и долевой – с определением долей. Так, к примеру, совместная  собственность – это квартира, приобретенная в браке супругами и оформленная на одного из них. Да, на такую квартиру имеется одно свидетельство о собственности, и хотя в нем указан только один супруг, но  распоряжаться такой квартирой можно лишь при нотариально заверенном согласии второго. Также супруги могут переоформить совместную собственность в долевую - то есть при помощи брачного договора определить размер долей, принадлежащих каждому в паре. И если такое соглашение есть, то на основании него уже каждый супруг может свободно распоряжаться своей долей и при этом ему уже не нужно будет получать согласие второго.

Что же касается людей, сознательно избегающих получения уведомления, то какого-либо законного способа заставить их против воли получить этот документ не существует, потому риэлторам приходится применять обходные маневры. Чаще всего организуется фиктивное дарение, а деньги передаются через банковскую ячейку. Для оформления договора дарения недвижимости, в отличие от продажи, согласие строптивых дольщиков не требуется. Конечно, они могут попытаться опротестовать данную сделку в суде. Однако, юридически доказать, что продажа на самом деле имела место, обычно почти невозможно.

Если желающих купить несколько
Продавец известил о предстоящей продаже доли, но на покупку согласились все сособственники. Кому отдать предпочтение?

Если собственников несколько и все из них высказали желание выкупить долю, то право выбора покупателя принадлежит только продавцу. Объясняется это тем, что для заключения договора необходимо согласие, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Так же следует напомнить, что если продавец изначально решит продать долю одному из сособственников, то в этом случае он вправе вообще не уведомлять других участников долевой собственности о продаже. Причина этого в том, что правило о преимущественной покупке действует только при продаже доли постороннему лицу, то есть лицу не из числа собственников.


Почему из стоимости комнаты? Рыночная цена определяется спросом и предложением. Спросом доля квартиры пользуется только у тех, кто не имеет возможности купить себе отдельную комнату. Ведь в реальности человек, который купит ½ долю в 2-х комнатной квартире, будет пользоваться в лучшем случае комнатой, а не всей квартирой. Предложение долей на рынке недвижимости очень большое и значительно превышает спрос.


Почему нужно исходить из стоимости меньшей комнаты? Дело в том, что если сособственникам квартиры самостоятельно не удается договорить о том, кто какой комнатой будет пользоваться, то порядок пользования может установить только суд. При этом инициатор судебного разбирательства находится в более невыгодном положении, так как суд при вынесении решения исходит из того, нарушаются или нет жилищные права ответчика, а не истца. Поэтому, если попросить суд выделить себе в пользование большую комнату, в иске откажут, а если меньшую - требования о порядке пользования удовлетворят.

Таким образом, рыночная цена не проблемной доли квартиры составляет соответствующую часть от рыночной цены целой квартиры. Цена проблемной доли для третьих лиц составляет цену, которая на 60%-70% дешевле по сравнению с тем, как если бы такая квартирная доля не была проблемной.

И ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ, что доля в квартире становится проблемной только из-за несговорчивого, захапистого и скандального другого собственника, который имеется в квартире. Только поэтому для третьих лиц будет значительная скидка. Но для сособственника, который создал эту проблему, никаких скидок принципиально делать нельзя. Это вопрос справедливости!

Хотя статья 250 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что если один участник долевой собственности продаёт свою долю квартиры, то у другого сособственника есть право преимущественного выкупа по той цене, за которую эта квартирная доля продаётся. Но это правило несправедливое, поскольку даёт возможность обогащаться за чужой счёт.
В приведённом выше примере, где бывший муж выгнал из квартиры бывшую жену, тоже может получиться так, что бывший муж охотно выкупит долю жены со значительной скидкой, пользуясь преимущественным правом выкупа. Но как было сказано, что доля в квартире становится проблемной только из-за несговорчивого, захапистого и скандального другого собственника, который имеется в квартире. Но этот бывший муж сам для себя проблемой не является. Можно даже сказать, что для него при выкупе этой доли чужого для него человека в квартире не будет.

Если между собственниками по квартире возник конфликт, один другого выжил из квартиры и при этом не соглашается никак разъезжаться, то пострадавшему собственнику может ничего не остаться, как продать свою долю квартиры третьим лицам.ЦЕНА ДОЛИ В КВАРТИРЕ. КАК ОЦЕНИТЬ ДОЛЮ В КВАРТИРЕ?

Вот если во втором приведённом выше случае выкуп производит другой участник долевой собственности, который может после этого стать даже единственным собственником всей квартиры, то в третьем случае выкупить долю квартиры предлагается постороннему лицу.

Понятно, что для третьего лица такая доля в квартире является проблемной, поскольку в квартире живёт тот, с кем продавец такой проблемной недвижимости не смог сам договориться. В такую квартиру может быть даже затруднён доступ. Поэтому если доля в квартире продаётся третьему лицу, то она всегда проблемная, а поэтому никогда не может оцениваться по первому варианту. Кстати, некоторые люди, пытающиеся продать эти проблемные доли, этого не хотят понимать. Но они тогда вынуждены бегать со своей проблемной недвижимостью долгие годы, пока не поймут, что другой цены быть не может.

Логично предположить, что размен трехкомнатной квартиры (например, на две однокомнатных) более вероятен, нежели размен однокомнатной квартиры.

  1. Цена доли значительно увеличивается (иногда даже на 50%) при наличии в общей квартире нескольких отдельных комнат, соответствующих числу всех собственников долей. Если покупатель приобретает долю ½ в двухкомнатной квартире или 1/3 – в трехкомнатной, то он может рассчитывать на отдельное проживание в изолированной комнате. Если же продавец желает продать 1/5 часть в однокомнатной квартире, вероятность найти покупателя сильно снижается, не говоря уже о цене такой доли.
  1. Для оценки доли в квартире большое значение имеет общее количество содольщиков. Чем больше владельцев долей в общей квартире, тем ниже цена отдельной доли. Идеальный вариант – когда в продаваемой квартире имеется помимо самого продавца только один содольщик. Данное обстоятельство может повысить стартовую цену доли в квартире примерно на 20%.

=

равно

Продажная цена

доли

1 000 000 руб.

Теперь, к этой вычисленной ориентировочной продажной цене, начинайте прибавлять или убавлять приведенные выше плюсы и минусы, и Вы получите продажную цену доли квартиры. Вышеперечисленные нами минусы могут уменьшить продажную стоимость до смехотворной, можно сказать нулевой, т.е. когда Ваша доля квартиры не будет продана никогда ни за какие деньги (разве что под прописку), увы и такое случается. Однако, приведенные нами плюсы, вполне могут поднять продажную стоимость доли в квартире практически до идеальной цены (как при справедливой продаже всей квартиры), либо даже превысить ее, такое тоже далеко не редкость.

Важная особенность:

Приведенный нами способ, как оценка доли в квартире, пригоден только лишь для квартир низкой и средней ценовой категории. Жилые помещения стоимостью примерно от 15 000 000 рублей и более так не оцениваются. Как мы уже писали выше, предел риска покупки дорогих долей квартир, на наш взгляд, составляет около 5-6 миллионов рублей. По этому, сколь дорого не стоила бы сама квартира, сколь дорого не стоила бы ее доля в идеале, её собственнику вряд ли стоит рассчитывать на большую сумму. Денежной суммы в 5-6 миллионов вполне достаточно, чтобы решить свой квартирный вопрос в Москве. Именно из этого, исходят большинство покупателей на рынке долевой собственности. Хотя, как во всяком деле, вероятно, бывают и исключения.

Покупателей долей можно разделить на две группы. Первая группа это покупатели, которые приобретают долю для использования её в дальнейшем по прямому назначению, т.е. для своего проживания. Это люди, которые отдают себе отчёт в будущем конфликте с другим сособственником. Они уверены в себе и надеются на то, что отвоюют в «кастрюльных войнах» принадлежащие им как собственникам достойные условия проживания. Если доля теоретически не может быть выделена по решению суда в отдельную комнату, то интереса у таких покупателей она обычно не вызывает.

Вторая группа покупателей – это профессиональные рейдеры, которые покупают доли для того, чтобы в дальнейшем, используя свои технологии, склонить упорствующего собственника доли к адекватному решению сложившейся ситуации. Проще говоря, сместить «сильного» на позицию «слабого» в этом конфликте и навязать свои условия. Таким покупателям интересна любая доля, если цена будет приемлемой.

Бывает, что неуступчивый собственники доли в квартире потом жалеет и кусает свои локоточки, вспоминая, как он раньше кошмарил другого собственника и упустил такую возможность, чтобы с ним договориться. Порой он сам потом вынужден продать свою долю ниже рыночной цены.

Сколько стоит доля квартиры?

При принятии решении о стоимости своей доли многие собственники пытаются нарисовать себе радужную, оторванную от реальности картину. Они производят оценку всей квартиры, математически вычленяют размер своей доли от этой стоимости, и пытаются продавать по такой цене. Это было бы актуально в случае продажи квартиры целиком, а такой договоренности достигнуть с другим сособственником не получается. Головная боль, которую продавец пытается перевесить на покупателя стоит денег, и не малых. Учитывая то, что покупателей всегда значительно меньше, чем продавцов и то, что инвестиции в доли довольно рискованны, на рынке долей всегда доминируют покупатели. Оценка доли в квартире осуществляется по следующему принципу:

а) Есть теоретическая возможность определить порядок пользования в виде выделения в пользование отдельной комнаты (комнат). Например, в двухкомнатной квартире с изолированными комнатами жилой площадью 18 и 12 кв. метров есть 1\2 доля. За точку отсчета берется не большая комната, а меньшая. Если продавец найдет прямого покупателя, который берет эту долю для проживания, то стоимость доли будет составлять примерно 60-80% от стоимости аналогичной комнаты в официальной коммунальной квартире. Но и здесь покупатель может знать, что доля в квартире значительно хуже коммунальной комнаты, поскольку как говорилось выше, он никогда не может быть уверен, что другой собственники доли не захочет войти в его комнату, взломав замки. Т.е. нужно умело обмануть такого покупателя, чтобы не знал о таком нюансе.

Скидка в 20-40% будет являться стимулирующим фактором для покупателя в пользу покупки комнаты не в коммуналке, а в виде доли. Возможно, эта скидка кажется большой, но нужно реально осознавать минусы комнаты в виде доли. Комнату в виде доли покупателю нужно будет определить в суде, её не возможно рассматривать как залог в кредитных операциях с банками, плюс негативное отношение соседа, т.е. это конфликтная недвижимость.

Отправить заявку на оценку доли в квартире.

(голосов:0)
Похожие статьи:

Преимущества проживания в коммунальной квартире

«Заключается договор найма с собственником, в одном случае квартиры, в другом – комнаты, – добавляет Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда». – По закону, если комната находится в собственности, то согласие других жильцов коммуналки не требуется, но практический опыт показывает, что лучше все-таки соседей поставить в известность и заручиться их согласием».


Предположим, что каждый их трех собственников квартиры имеет долю в ней в размере 1/3. Тогда на каждого из них приходится доход от ее продажи в сумме:

1 700 000 руб. (продажная стоимость всей квартиры) х 1/3 (доля в праве собственности на квартиру) = 566 667 руб. (доход приходящейся на одного собственника)


      Операции  с  недвижимостью, находящейся   в   собственности   несовершеннолетних.
Операции с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, считаются чуть ли не самыми сложными. 


Комментарии к статье Цена доли в квартире:
Загрузка...


2015