Недвижимость Красота и Здоровье
Лучшие статьи

Загрузка...
06.04.17

Татьяна Шарова: обвала на рынке недвижимости не будет


В нынешней ситуации рынок недвижимости, в отличие от 2008 года, готов к ударам и крутым поворотам, уверена уководитель Департамента проектного консалтинга "БЕСТ-Новострой" Татьяна Шарова.

Ситуация несравнима с 2008 годом, когда кризис был глобальным — сегодня проблемы испытывают исключительно российские покупатели. Тот, кто не успел продать квартиру в Москве и купить ее за рубежом, очень сильно теряет в деньгах. Каждый день.

Даже та недвижимость, которая не оценивалась в рублях, все равно подешевеет вместе с рублем. Падает покупательная способность и доходы российского бизнеса. Москва становится непривлекательной. Люди, у которых есть два миллиона долларов, скорее купят квартиру в Лондоне, нежели в Москве. Прокуроры, сотрудники МИДа, другие госчиновники, которым запретили выезд за границу, продолжат покупать российскую недвижимость, но процент этих людей очень невелик.

Что происходит сейчас?

Сейчас разваливаются сделки. Не альтернативные по большей части, а там, где свободная продажа и продавец ничего взамен не покупает. Продавец не понимает, что будет происходить с деньгами дальше, рубль слабеет прямо на глазах и, единственным желанием становится как то защитить себя. Выбор, естественно падает на развал сделки с недвижимостью и возвращение ее к истокам. 

Что происходит с ценами?

Начиная с октября - и ноябрь, и декабрь, и январь, сделки происходят по ценам прошлого года. Ни на первичном, ни на вторичном рынке жилья резких сдвигов пока нет. И даже если цену продажи пытаются повысить на 3-5%, то покупатель, оценивая ситуацию на рынке, данный объект уже не берет. Рынок очень спокоен.

В декабре у нас произошли срывы многих сделок из-за того, что люди, даже имея на руках ипотечные решения, вынуждены были столкнуться с изменением условий кредитования у банков. Основная проблема была даже не в повышении ставок, а в увеличении суммы первоначального взноса. На сегодняшний день с первоначальных 10% для квартир в новостройках первоначальный взнос поднялся до 50%, для готового жилья - порядка 30%. У людей просто неоткуда было взять такую сумму, и они вынуждены были на сделки не выходить.

— Но это все в теории?

— Да, на практике ценообразование намного сложнее. Во-первых, сделки с недвижимостью в России очень сложны, система документации чудовищная, только due diligence занимает месяцы. Зачастую, проведя due diligence, ты понимаешь, что покупать этот объект нельзя — легальные риски слишком высоки, но все равно покупаешь, потому что ты в России и «тормоза придумали трусы». Большое количество сделок проходит не с целью успешного инвестирования, а для обеспечения собственной компании офисом (в частной недвижимости — для обеспечения семьи домом). Кроме того, высока «коррупционная составляющая»: зачастую решения о сделке принимаются на основании возможности заработать на откате или «комиссии». Рынок неоднороден, это не коммодити, поэтому ценовой разброс был и будет большим.

— Что нужно, чтобы инвестиции стали привлекательными?

Арендные ставки на недвижимость класса Б и ниже в основном устанавливаются в рублях, и мы полагаем, что в этом сегменте меньше вероятность неплатежеспособности арендаторов из-за валютных колебаний. Следовательно, давление на чистый операционный доход будет зависеть от сроков текущих контрактов, состава арендаторов и местоположения. Впрочем, есть и еще один существенный фактор риска, который может стать неприятным сюрпризом для сегмента коммерческой недвижимости класса Б, – появление конкуренции с сегментом класса А, где ситуация прогнозируется очень сложной из-за избытка предложения. Если курс рубля останется на текущих уровнях или, что еще хуже, продолжит снижаться, арендаторы недвижимости класса Б, возможно, начнут переезжать в класс А, который станет намного дешевле (именно такая ситуация сложилась в 2009 году). Это приведет к снижению уровня занятости площадей и негативно отразится на чистом операционном доходе в сегменте недвижимости класса Б.

Ситуация в сегменте офисов класса А будет еще сложнее, но и здесь определяющими факторами станут местоположение, состав арендаторов, сроки аренды и условия заключенных договоров. Арендные ставки на офисы класса А по-прежнему устанавливаются в долларах, при избыточном предложении и в непростой экономической ситуации этот сегмент еще долго будет «нащупывать дно». Если волатильность курса рубля сохранится более шести месяцев, арендные ставки могут быть переведены в рубли, что предполагает снижение на 40–50% или более по сравнению с текущими ставками в долларах. В этом случае объектам с неполной загрузкой площадей будет сложно обслуживать долговые обязательства. Строительство значительной доли недвижимости класса А финансировалось за счет кредитов в долларах, поэтому ряду девелоперов придется обратиться к банкам с просьбой о реструктуризации долга или отказаться от выплат по обязательствам, потеряв заложенные по кредитам объекты.

Самые интересные пациенты и заложники нынешней ситуации на Кипре. Честно говоря, уж кого, а их не жаль совсем. Это люди, которые своей алчностью, жаждой мгновенной наживы, желанием хапнуть прямо сейчас и все, довели рынок недвижимости до такой стадии, что обычный человек-киприот не может купить себе дом или апартаменты. Поэтому весь бизнес этих господ был связан с десятилетним окучиванием россиян, озадаченных поиском дачи на море, а впоследствии и с поднявшимися на китайском производственном буме представителей этой нации.

В данный момент огромное количество объектов девелоперов заморожено или под залогом у банков. Если находится покупатель на объект и только после внесения авансового платежа, начинается, вернее, завершается отделка выбранного помещения. Мало кто из девелоперов сейчас вкладывает деньги в свой недострой. Только под конкретного покупателя или под ранее выкупленные проекты. Более того, стали экономить на иногда возникающем ремонте поселковых коммуникаций, на облагораживании территорий, на обещаниях и закрепленных в проектах инфраструктурах. Я прокатился по нашему району, в котором работает 6 девелоперов и 7 разных поселков, весь недострой стоит, работы не ведутся вообще, лишь на 10-12 домах из пары сотен  висят таблички «SALE» и ни одной «RENT». В нашем случае это объяснимо, место очень хорошее все покупали и покупают для себя «чтобы жить».

Постепенно подобрались к риэлторам. Наверное, в любой стране мира, кроме США, где ложь риэлтора уголовно наказуема, люди этой специфической профессии врут, врут и врут. Порядочность и риэлтор никогда не будут синонимами, что в России, что на Кипре. За всю жизнь я встретил лишь ОДНОГО риэлтора, которая была честна, пунктуальна, прекрасно осведомлена в правовой области, обоснованно устанавливала фиксированные цены на свои услуги, а не процент, всегда учитывая риски и подводные камни, которой мы благодарны и ее контакты передаем только своим близким друзьям. Все остальные – просто пена, которая пускает пыль в глаза, улыбается, звонит, настойчиво пишет письма и интересуется настроением, приглашает в рестораны, а на самом деле думает о том, как финансово поимеет очередного клиента, что подтверждается по окончании сделки. Так вот, вся эта пена сейчас осталась без работы. Даже крупнейшие девелоперы максимально сократили свой штат, оставив лишь по одному греко-англо-русско-китайско- говорящему риэлтору. И вы думаете, что в такой ситуации эти люди повернулись лицом к клиенту? Нет, нет и нет. Все свелось к тому, что если вы - тот случайный покупатель недвижимости, то риэлтор выжмет из вас все, постарается не уступить ни одного из своих 3-8% заработка. Если же ваша недвижимость находится в аренде и под управлением девелопера, то поступление денег от аренды на счет вы будете ждать ровно столько, пока раз 10-20 не напомните о своем существовании. 

Тот факт, что в 2014 году активизация рынка не сопровождалась ценовым приростом, говорит о серьезных проблемах с платежеспособностью покупателей. Продавцы, как уже было отмечено ранее, предпочитают индексировать цены на недвижимость по доллару, однако доходы покупателей - в большинстве случаев рублевые - не в состоянии угнаться за ростом курса американской валюты. И согласно прогнозам экономистов, в 2015 году доходы и дальше будут сокращаться. В этом плане ситуация в корне отличается от докризисных времен, когда благосостояние населения росло не по дням, а по часам, а банки предлагали ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом.

Соответственно, в связи с ограниченностью платежеспособного спроса потенциал для сколько-нибудь значимого подорожания недвижимости в обозримом будущем отсутствует: если уж цены не выросли в период активизации рынка, надеяться на их рост в период спада спроса тоже не стоит.

Исходя из выше сказанного, с большей степени вероятности можно предположить, что девелоперам будет целесообразней снизить частично активность в новом строительстве. Маловероятно, что есть какие либо рыночные предпосылки для развития новых строительных проектов в ближайшие полтора-два года. Остаются в силе только проекты в хороших локациях с достаточно качественной концепцией, такие объекты можно уверенно об этом сказать будут пользоваться спросом. Надо учесть еще и тот факт, что, как правило, стабилизация рынка происходит несколько быстрее, чем большинство аналитиков считает.

Ирина Могилатова: «Я бы пока не стала говорить, что сегодня ситуация на рынке недвижимости сложная. Сейчас недвижимость — один из самых востребованных инструментов для хранения денег. Пока продажи идут бойко. А вот насчёт роста цен в новом году я сильно сомневаюсь. Чтобы росли цены на недвижимость, должно сократиться предложение, то есть не должны выходить новые проекты. Возможно, в начале 2016 так оно и будет. Но страна при этом должна находиться на подъёме, что маловероятно. Думаю, раньше 2017 года рынок в себя не придёт».

Ирина Доброхотова: «2015 год будет годом рецессии. Сейчас многое зависит от того, как быстро стабилизируется курс рубля и цены на нефть. По самым оптимистичным прогнозам, это произойдёт во второй половине наступающего года».

(голосов:0)
Похожие статьи:
ceny_na_zhilje_padajut_vminsk.by

В России сложилась парадоксальная ситуация – большинство людей уверены, что покупка жилой недвижимости это самая надежная и выгодная инвестиция. И подушка безопасности на черный день и дойная корова. Поэтому многих из нас интересует что будет — какой прогноз цен на жилье в Москве на ближайшие годы.


Рост цен на недвижимость в 2015 году будет продолжаться, но причина этому не падение курса рубля или сложная экономическая ситуация в России. Росту цен на недвижимость будет способствовать ограниченное предложение. 

Рост цен на недвижимость 2014 года



Группа компаний «НЕСТ» предоставляет полный комплекс услуг по обмену недвижимости: начиная от оценки имеющейся трехкомнатной квартиры, дома или другого вида жилья и заканчивая оформлением сделки. У нас всегда можно получить бесплатную консультацию квалифицированного специалиста.


Комментарии к статье Что сейчас происходит с недвижимостью:
Загрузка...


2015