Недвижимость Красота и Здоровье
Лучшие статьи

Загрузка...
06.04.17

Несовершеннолетние дети и сделки с жильем: где подвох



Если права ребенка были нарушены, то такую сделку можно оспаривать даже через десять лет, сделать это может и сам ребенок

То есть когда ребенок просто живет – проблем не возникает. А вот когда имеет постоянную регистрацию – начинаются трудности. Если квартира в собственности (приватизированная) и ребенок не является собственником доли в ней, то разрешения органов опеки и попечительства при совершении сделок с ней не требуется. Уже гора с плеч.

Но ребенка требуется выписать – вряд ли покупатель согласится на квартиру или дом с жильцом в нагрузку, особенно в нынешней ситуации на рынке жилья, когда предложение явно превышает спрос. К тому же, в отличие от взрослых граждан, выписать ребенка через суд новый покупатель жилья не сможет, а значит – подобная покупка, даже с крупной скидкой, теряет всякий смысл.

Закон охраняет права детей на жилье, а решением жилищных вопросов несовершеннолетних занимаются органы опеки и попечительства, без разрешения или отказа которых сделка признается юридически не действительной.

У владельцев квартиры в любой момент могут возникнуть неприятные ситуации. Каждый ребенок имеет законное право на прописку и проживание вместе со своими родителями на их жилплощади, для чего не требуется согласие других родственников.

Стать собственником жилья ребенку возможно в случае дарения, покупки или приватизации жилья. При этом, совершать операции (например, продажу) дети не смогут до достижения своего совершеннолетия.

Участие ребенка

Приватизация-муниципальное жильеПриватизацией называется бесплатная передача жилья в собственность, для осуществления которой требуется согласие всех взрослых и несовершеннолетних жильцов.

Контролируется это государством в лице органов опеки и попечительства.

В связи со строгим контролем за соблюдением прав несовершеннолетних на жильё возникает множество коллизий и правовых нюансов при продаже и покупке квартир, где проживают несовершеннолетние.

Например:

  1. Продавцам нужно доказать органам опеки, что ребёнок в результате продажи получит не худшее жильё, чем было до этого.
  2. Имущественные права детей не будут нарушены, то есть стоимость обретённой доли не будет меньше, чем стоимость предыдущего жилья. Если же она ниже, то для этого должны быть веские основания (покупка жилья в селе, ради улучшения здоровья детей, цена жилья на окраине ниже, чем в центре города, но оно просторней и у ребёнка будет отдельная комната и так далее).
  3. Покупателям следует быть осторожными при покупке жилья с проживающими в нём несовершеннолетними. Даже если ребёнок не собственник части, а просто зарегистрирован на данных квадратных метрах, сделка может быть признана недействительной, если права ребёнка будут нарушены. Это касается и тех случаев, когда дети являются собственниками, и необходимо согласие опекунских советов на сделки с жильём, и тех случаев, когда дети прописаны в жилье и согласия отделов опеки не нужно.

Во избежание нарушения прав детей покупателю следует не игнорировать государственный контроль, а делать всё в соответствии с законом и заручиться консультацией юристов.

При приобретении имущества (квартиры) в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность). Об этом сказано в абз. 18 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Для подтверждения права на получение имущественного налогового вычета при приобретении квартиры налогоплательщик представляет договор купли-продажи квартиры и документы, подтверждающие право собственности на нее.

Органы опеки дадут согласие только при условии, если родители предоставят документы, гарантирующие сразу после продажи имущества ребёнка покупку недвижимости в его пользу. Причём по своим характеристикам она должна быть не худшим, а равноценным или даже лучшим отчуждаемой собственности вариантом. Такими обязательствами, как правило, служит предварительный договор или нотариальные обязательства на приобретение соответствующей недвижимости.

Официальное постановление органы опеки дают в течение 2-4 недель. Но далеко не всегда распоряжение на сделку будет получено.

Если Вам было необоснованно отказано в проведении сделки, данное решение Вы можете оспорить только в суде.

Второй реальный пример. Семья – муж, жена, двое детей. Живут в «двушке», которую приватизировали в свое время естественно на четверых, в том числе и детей. Задумались о расширении. Вложились в новостройку. Часть денег заняли с условием, что отдадут после того как въедут в новую квартиру и продадут прежнюю. Зная о том, что продать прежнюю квартиру не получиться без выделения доли детям, при сдаче дома поспешили оформить новую квартиру также на всех четверых в том числе и детей. И попали в ловушку. Получилось, что у детей и в прежней квартире доля осталась и в новой появилась. И потом они очень долго доказывали опекунскому совету, что долю в новой квартире они выделили как раз с расчетом на то, что прежнюю то продавать надо.

Если честно, я даже не знаю, чем там дело закончилось. Сделка не моя была. Кажется, убедили они таки опеку, но с большим трудом.

Так что, постановление органов опеки, разрешающее продажу квартиры, в которой есть доля у несовершеннолетнего ребенка, вы получить, конечно, можете. И даже хорошо будет, если получите. Спокойнее. Но переоформлять долю на ребенка необходимо именно в момент сделки. То есть одну продаем – другую покупаем. Одновременно. В постановлении попечительского совета, кстати, как раз будет примерно такая фраза « …разрешаем продажу по адресу…с одновременной покупкой по адресу…»

звоните мне по телефону 8-926-404-77-28, я постараюсь ответить.  Если после прочтения этой статьи у Вас появились какие-либо вопросы,           

Когда органы опеки дадут зелёный свет и положительное решение, можете смело вложить его в пакет документов и назначать дату оформления сделки.

Порядок действий при получении разрешения:

Постановление органов опеки выдаётся через две недели после подачи заявления. В разрешении указывается адрес продаваемой квартиры и одновременно разрешение на покупку по другому адресу.


Вот такое невероятное стечение обстоятельств, везение и немалая толика практических и юридических знаний помогли нам реализовать эту рискованную схему по проведению этих сделок.


К слову сказать, момент с везением (отсутствие данных в Росреестре, разные фамилии у супругов, согласие органов опеки) можно при других фактических обстоятельствах дела заменить обходным вариантом: расторжением брака между родителями на период совершения сделки или перерегистрацией права собственности на иное доверенное лицо (не являющееся родственником опекуна, в нашем случае – родственником матери несовершеннолетнего), которое при купле-продаже выступило бы стороной по сделке с ребенком.


В заключении хотелось бы заметить, что любая сложная ситуация требует детального анализа и многостороннего подхода. Следует рассматривать и прорабатывать все теоретически возможные варианты разрешения юридической проблемы, использовать при этом нестандартные решения.


Перечень использованных нормативно-правовых актов:

- Гражданский кодекс РФ (Часть 1) от  30.11.1994 года N 51-ФЗ

- Семейный кодекс РФ от 29.12.1995 года N 223-ФЗ

- Федеральный закон РФ от 24.04.2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

- Федеральный закон РФ от 21.07.1997  года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

- Приказ Минюста РФ от 20.07.2004 года N 126 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним»

(голосов:0)
Похожие статьи:
Обращение в органы опеки и попечительства при продаже квартиры

Фото с сайта raskrashkirus.ru

Здравствуйте, уважаемые читатели блога Профессия риэлтор.

 целой квартиры.   доли квартиры или  Неудивительно, ведь практически в каждой семье есть дети. И очень часто дети не только прописаны в квартире, но и являются собственниками какой-либо       


      Операции  с  недвижимостью, находящейся   в   собственности   несовершеннолетних.
Операции с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, считаются чуть ли не самыми сложными. 


Предположим, что каждый их трех собственников квартиры имеет долю в ней в размере 1/3. Тогда на каждого из них приходится доход от ее продажи в сумме:

1 700 000 руб. (продажная стоимость всей квартиры) х 1/3 (доля в праве собственности на квартиру) = 566 667 руб. (доход приходящейся на одного собственника)


Комментарии к статье Покупка квартиры с несовершеннолетним ребенком:
Загрузка...


2015